사망 후 주택을 자녀나 상속인에게 이전하는 ‘간단한 방법’이 의도치 않은 복잡함을 초래할 수 있습니다
미국인들은 수조 달러 규모의 부를 부동산에 보유하고 있으며, 이 부동산을 상속하는 일은 결코 단순하지 않습니다.
일반적으로 부동산을 누가 소유할 것인지에 대한 결정은 사망 후까지 이어지며, 이는 종종 수개월의 법적 절차를 동반합니다. 많은 주들이 이를 간소화할 수 있는 새로운 제도로 ‘사망 시 이전 등기(Transfer-on-death deed)’를 도입하고 있으나, 지난 15년간 도입이 확산된 이후 최근에는 되려 주춤한 양상입니다.
뉴욕과 뉴햄프셔주는 아직 해당 제도를 도입하지 않았으며, 다른 주들에서도 이 제도를 사용한 후 문제가 발생하는 사례가 늘고 있습니다. 2025년 5월 19일자 월스트리트저널의 아슐리어 블링(Ashlea Ebeling) 기자는 〈집을 상속하는 새로운 방식이 오히려 문제를 일으키는 경우도 있습니다「When Leaving Homes to Heirs Backfires」〉는 제목의 기사로 보도했습니다.
한 예로, 미네소타의 한 남성은 본인의 주택을 새 아내를 수혜자로 지정해 사망 후 이전되도록 했지만, 그의 전 부인이 여전히 그 집에 살고 있었습니다. 이로 인해 해당 주택과 땅을 두고 치열한 법정 공방이 벌어졌고, 보험금 역시 누구의 몫인지 논쟁이 일었습니다. 해당 양식에는 수혜자의 서명이 필요하지 않았기 때문에, 이는 법적으로도 복잡한 상황이 되었습니다.
주택 상속을 둘러싼 이와 같은 혼란은 점차 늘고 있으며, 많은 사람들이 자녀에게 세금 없이 주택을 물려주기 위해 이 제도를 고려하고 있습니다. 특히 ‘베이비붐 세대’가 보유한 약 17조 달러 상당의 주택 자산이 다음 세대로 이전될 예정입니다.
이 제도는 본래 ‘신탁(Trust)’ 설정보다 간편하고, 수혜자의 서명을 요구하지 않아 무척 단순해 보입니다. 하지만 실제로는 매우 복잡한 문서 절차와 법적 요건이 존재합니다.
토머스 갈리노(T.Gallanis) 교수는 “이 문서는 상속과 관련된 행정 절차를 피하기 위해 도입되었지만, 사용자가 이를 잘못 이해하고 오히려 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다”라고 지적했습니다.
변호사 진 검블린(Jean Gumbel) 씨 역시 “서명자(소유자) 사망 후 소유권을 주장하는 과정에서 종종 법원의 승인이 필요하며, 해당 문서는 법적으로 완전하지 않은 경우가 많다”고 전했습니다.
또한 집주인은 언제든지 이 문서를 철회할 수 있지만, 이는 공동 소유권으로 간주될 수 있으며, 상속인 간 다툼의 씨앗이 되기도 합니다.
미네소타 주는 작년에 관련 법을 개정해, 수혜자들이 등기부 사본과 인증 문서를 사망 후 30일 이내에 제출하도록 하였습니다. 하지만 실제 사례에서는 여전히 복잡한 절차가 이어지고 있습니다.
예를 들어, 미네소타의 스카일러 우드워드(Skyler Woodward) 씨는 할아버지에게 상속받은 농장을 두고, 가족과 6년 넘게 소송을 벌이고 있습니다. 그의 아버지가 해당 농장을 공동 명의로 보유하고 있었으며, 그의 사망 이후 스카일러 씨가 단독 소유권을 주장했으나, 다른 가족 구성원이 이의를 제기한 것입니다.
결국 이 사건은 미네소타 대법원까지 올라갔으며, ‘사망 시 이전 등기’의 유효성에 대해 다툼이 이어졌습니다.
재정 고문 데이비드 싱어(David Singer) 씨는 “이 제도는 매우 유용하지만, 자산 이전을 둘러싼 분쟁 가능성을 충분히 인식하고 사용해야 합니다. 특정 상황에서는 신탁이 더 나은 대안이 될 수 있습니다”라고 조언합니다.
예컨대 한 사례에서는 사망한 80세 여성이 시가 75만 달러(약 10억 원) 상당의 주택을 이 방식으로 자녀에게 남겼지만, 이후 유산세와 보험 문제로 자녀가 25,000달러(약 3,300만 원) 이상을 납부해야 했습니다.
